11月23日，中国百货商业协会联合淮海路经济发展促进会、上海淮海商业(集团)有限公司在上海召开了“2022淮海中路商业发展论坛“，会议主题为：更人文，更未来，更融合，建设高雅时尚的世界级商业街区。

以下为戴德梁行高级助理董事陈云九先生的演讲实录。他的演讲主题为：双碳背景下的数字化趋势及商业街区的价值提升。

分享内容分成两个板块，第一个是针对于目前整个双碳背景下的一些数字化转型，这是国内一个大的风口。第二个，针对街区商业价值提升方面的一些思考。

一、双碳背景下的数字化趋势

在双碳背景下，如何在降低能耗过程当中，持续有力的让整个商业地产行业持续蓬勃发展，这是给大家抛出了大的命题。

我们觉得商业地产永远离不开建筑这个行业，建筑或者地产相关行业一直是在我们整个城市当中最大的一个能耗大户，我们这边做过一些数字分享，目前全国相应的能源消费当中，46%都是地产及建筑相关的行业，以及全国碳排放当中超过一半的比重都是来自这个行业。在这个行业发展过程当中，如何持续降低整个碳排放，也是我们在整个过程当中大家着重需要去思考的一个问题。

目前一些购物中心，已经持续在进行一些双碳目标下的转型。一是从整个购物中心的载体上来说，大家需要用到钢筋水泥来建设这样一个项目，我们室内的WELL认证，包括建筑上的认证，已经保持到相应比较好的标准。二是整个项目运营过程当中，购物中心的运营者能耗或者说电力是我们整个项目运营过程当中最大的能耗贡献者。三是品牌经营层面，我们看到的很多国内外知名品牌不断的在探索绿色/低碳/零碳的商业模式。

基于双碳发展目标，我们会有三个相应的命题，第一个是购物中心在整个数字化转型过程当中，它是如何去实现降碳的。第二是每个区域当中我们都在做一些首发经济、夜间经济，在这个发展过程当中，对应能耗之间的关系是什么。第三点，在这样一个大的数字化以及双碳背景下，我们整个商业街区如何提升它的价值。

第一点，我们针对整个购物中心在数字化转型过程当中，我们来做一下分享。首先第一点，其实我们看到目前非常多的购物中心都自己在做一个线上的平台，它通过一些数字化的运用，以及将一些可持续性的发展目标融入到整个运营体系当中，来实现它整个智慧商圈，包括智慧网络、智慧场景搭建，数字化营销、数字化转型，这些东西在我们整个运营层面上已经起到一些降低碳排放相应的一些举措。

对于传统的购物中心运营，可以用两个比喻来说明做运营是什么，第一个是打扫卫生，第二个是写通讯录。“打扫卫生“，是说商场尝试去打造特色的硬件装修，节假日的美陈装饰，图书馆、热带雨林、儿童乐园、餐厅、娱乐......越来越多“拉流量”的内容，搏命将自己打造成一个“沉浸式的体验、打卡”场所。但，流动的“流量”，不是留下的流“留量”，运营团队缺乏直接的流量转化抓手;。

“写通讯录“，是指商场有自己的会员系统，也有支付即积分， 我们希望去分层会员权益，希望能够增加消费者粘性与归属感。但最后的最后，我们往往只能掌握会员的一个电话号码，甚至连出生年月日都不清楚。

有了这两个思考之后，我们也会探讨一个问题，在整个购物中心数字化转型过程当中我们会关注哪些点。

第一个，我们做整个数字化转型当中必须要做的一个点，就是要知道目标消费客群是谁，现在的抖音、今日头条、淘宝有一个非常好的地方，左下角看到的整个推送的转换率。我讲的一些话、看的东西，它会通过大数据、智能搜索，来给你推荐一些你喜欢的东西。第二，营销资源精准投放与核销 ，如：再买3单减50，3家门店能够根据消费额的比例来分担这50块补贴的成本...第三是金融通道，无论是我们消费分期还是支付宝，还是微信，它都有自己分期的体系。当通过金融手段运用到整个消费场景之后，我们发现了解了消费者，并且有精准的投放。

在这个过程当中，数字化转型有几个重要的目标。具体来说，精准画像、有效的投放、引流到店、交易达成，是我们整个数字化逻辑闭环当中的一个子集。在整个购物中心运营过程当中有一个非常重要的点，就是交易达成，最后无论是租金体系的租户，还是百货，还是营业额扣点租户，都是通过交易达成来实现他整个项目的盈利。

我们会员体系做一个分层上的解释，目前有很多购物中心去做会员体系的建设。它的功能一是打通交易与 SCRM 系统之间联系，完整掌握会员的消费轨迹，积累客户的精准画像，并为精准营销和运营提供决策；二是用积分、折扣、停车兑换等各项会员权益、福利功能，鼓励消费者主动要求使用会员付支付，借会员的消费要求，将收银端（APP、小程序或智能pos)铺设到场内所有的品牌门店，尤其是传统不参与代收的餐饮、娱乐、服务、快时尚、高化等品类；三是打通商场高、低频消费店铺之间的流量管理功能。

对于整个数字化赋能商业转型我们有两个观点，1.线下实体依然是最重要的消费场景之一，实体商业与电商最大的差异在于能为客户提供线上所不具备的产品体验与服务，而这一差异可以、且应该通过数字化运营进一步渗透、放大、贯穿会员生命周期全流程，帮助培养有效的、稳定的客流。2.“人、货、场”的全面数字化，是大趋势，西瓜的重要责任，是帮助商场抓住“人”这个最关键因素，人，才是最重要的努力方向！而数字化交易的实现，是链接人和实体场景、提高客流有效性的的关键路径！

二、商业街区的价值提升势

对于整个上海核心商圈、次级商圈它的一些平均租金和空置率的分布，下图可以看到，红色商圈所代表的市一级的商圈，淮海路是五个之。整个消费的外溢或者说多商圈化的竞争格局，势必对每一个城市的核心商圈都带来一定的挑战。

我们对整个上海各个商圈的一个消费金额的排名，淮海路100亿出头，对比南京西路、陆家嘴、南京东路、徐家汇商圈，它整体的销售额还有很大的提升发展空间。从2021年商圈的耗电量看，陆家嘴商圈整个销售额排在第二位，但是它的耗电量排在第一位。南京西路商圈是高端零售聚集的区域，但是它其实整体的耗电量，无论是2020年还是2021年，都比陆家嘴低很多，这其实和它的整个业态构成有非常大的关系。结论是整个商圈的发展过程当中越来越多娱乐性的业态、体验性的业态进入到整个商圈当中，它所带来的问题就是整个能耗或者对于整个环境的影响会越来越大。这也得出一个结果，其实像南京西路这样子以高客单价的零售业态为核心的商圈，其实它整体的耗电量相对还是比较低的。

再把每一个商圈在每月增长幅度做一个梳理，可以看到在各个节庆时间当中，整个耗电量提升有非常大的。将20类业态做了汇总，包括游乐型、购物型、吃、以及娱乐，其实在这些分体量或者分业态的细分品类当中能够看到，购、游整个耗电的增长量是非常高的。对于以后每一个商圈我们要实现绿色商圈，或者说对于整个能耗进行管理过程当中，业态如何结合，也是着重需要去考量的一个点。

淮海中路是一个超过一百年历史底蕴的一个街区，给了它成为一条世界级商业街区最大的基础。同时结合上海推出的四大品牌，以及区政府、市政府对整个上海购物品牌的深化，我们相信淮海路在整个国际消费中心城市打造过程中是非常重要的节点。

第一个项目，对标了整个伦敦的摄政街，伦敦的这条街大家的一个感觉是我有非常多的英伦气息，无论是建筑还是品牌，还是空间。在塑造整个淮海路国际性的商业街区的过程当中，第一个需要去考量的点是淮海路给人的印象是什么？摄政街首先有非常新颖并且丰富的商业业态，其次是注重人文文化的展示，以及在整个街道风貌上的展示。尤其是在街道风貌上展示的话，整个摄政街周边的道路有非常多的英伦元素，大家走到这边就会感觉到，我好像来到了最具有英国代表性的一个区域。

第二个项目，是东京的表参道，它也是比较长的街区，通过和周边的一些公园、和周边的一些商业设施的结合，其实整个表参道给人的第一感觉是作为潮流人士到东京必须要去的一个地方，并且它所有的大牌，日本本地的一些潮牌都是开在比较小的后街当中，以及一家一家独栋的展示店。同时它也是非常好的将日本当地的一些文化艺术类的东西，包括整个街区风貌进行结合。从它整个设计的观感上来说，大家能够非常直观的感觉到它整个建筑的设计有非常强的日本元素，一看就是这种亚洲系或者日本系的设计师来进行相应的设计。

结合这两个项目，对于如何去打造一条国际性的街区，可以从四个角度来看：即业态、空间、人文和人口。

整个淮海路的发展需要形成它自我的一个商业生态，从人口置换到整个离境退税示范街区、到整个服务提质、到智慧商圈，如何将数据化、智能化、平台化在整个淮海路大商圈当中，以淮海路自身这样一个品牌来进行对外的推广，进行对外的融合，这有非常大的益处。淮海路在未来发展过程当中能够匹配国际高度的时候，也应该顺应着目前在做数字化转型这样一个趋势，来进行一定的运行手段上的创新。

（分享嘉宾：戴德梁行高级助理董事陈云九）